Inleiding

Met deze proefles krijg je een indruk van de opleiding Assistent Makelaar Wonen. Je krijgt inzicht in de lesstof. Tijdens het lezen van de lesstof kun je jezelf testen door vragen te beantwoorden.

Marktvormen en marktmechanisme

Als assistent makelaar moet je de verschillende marktvormen kennen, omdat je gaat werken in de zogenoemde 'vastgoedeconomie'. Hieronder zullen we de verschillende marktvormen bespreken die we in onze huidige economie tegenkomen. Eerst een definitie: een marktvorm is het geheel van omstandigheden waaronder de ruil op een markt plaatsvindt. De verschillende omstandigheden zijn:

• de aard van de goederen die worden verhandeld;
• de doorzichtigheid (transparantie) van de markt;
• de mogelijkheid voor nieuwe aanbieders om toe te kunnen treden;
• de aantallen vragers en aanbieders;
• de machtsverhouding tussen en de grootte van de aanbieders.

De aard van de goederen

Goederen kunnen worden verdeeld in homogene en heterogene goederen. Bij homogene goederen gaat het om een nagenoeg identiek product dat door verschillende aanbieders wordt aangeboden. Het maakt de consument niet veel uit bij wie hij het product koopt; de consument is als het ware indifferent. Denk bijvoorbeeld aan zout. Heterogene producten kennen echter een verschil in uiterlijk, kwaliteit enzovoort. De consument zal hier wel een voorkeur hebben voor het ene of andere product. Aanbieders kunnen zich hierin onderscheiden. Naast verschillen tussen aanbieders bestaan er ook verschillen binnen één aanbieder.

Eén aanbieder kan namelijk verschillende producten maken voor verschillende afnemers (doelgroepen). Zo maakt een autofabrikant verschillende uitvoeringen van een bepaald type auto om verschillende doelgroepen te kunnen bedienen: een sportieve uitvoering, een luxe uitvoering of bijvoorbeeld een budgetuitvoering. Het feit dat aanbieders zich ten opzichte van hun concurrenten trachten te onderscheiden, noemen we productdifferentiatie.

De doorzichtigheid van de markt
Met doorzichtigheid of transparantie van de markt bedoelen we de mate waarin alle markt- partijen volledige informatie hebben over die markt. U kunt zich voorstellen dat van een 100% transparante markt zelden sprake zal zijn. Een markt die dicht in de richting van de 100% transparantie zit, is de effectenbeurs.

Let op: het gaat er niet om of alle marktpartijen de regels kennen, maar of zij toegang kunnen hebben tot alle regels. De onroerendgoedmarkt is een markt die ingewikkeld in elkaar zit en waar dus geen sprake is van een grote transparantie.

Nieuwe aanbieders
De mogelijkheid voor nieuwe aanbieders om toe te treden bepaalt de mate van concurrentie. Als het gemakkelijk is om toe te treden, zal de concurrentie over het algemeen groter zijn dan wanneer het moeilijker is om toe te treden. Factoren die bepalen of het moeilijk is om toe te treden, zijn onder andere: wettelijke regels, de hoogte van de investeringskosten en de benodigde kennis of vakbekwaamheid.

De aantallen vragers en aanbieders
Het aantal aanbieders is veel, weinig of één:

• één aanbieder. We spreken van een monopolie. De enige aanbieder die er is, heeft veel ‘macht’ en kan in grote mate zelf zijn prijs bepalen.
• weinig aanbieders. Er is sprake van een oligopolie. Het aantal aanbieders is dusdanig klein dat iedere aanbieder let op het beleid van zijn concurrent(en). De aanbieders kunnen veel invloed uitoefenen op de marktcondities.
• veel aanbieders. Hier spreken we van een polypolie. De aanbieders kunnen weinig invloed uitoefenen op de marktcondities. De aanbieders letten niet op individuele concurrenten, maar op alle concurrenten gezamenlijk.

Hieronder staan de verschillende marktvormen schematisch weergegeven:

De machtsverhouding

In bovenstaand schema zijn de machtsverhoudingen en grootte van de aanbieder niet meegenomen. Deze zijn echter wel bepalend voor de prijs. Zoals gezegd heeft een monopolist veel meer invloed op het bepalen van zijn prijs dan een aanbieder op een markt van volkomen concurrentie. Hoe groter het marktaandeel van een aanbieder, dat wil zeggen hoe groter zijn aandeel in de totale marktomzet, hoe groter zijn economische machtspositie zal zijn.

Naast alle genoemde termen kunt u ook de term duopolie tegenkomen. We spreken van een duopolie bij een markt met twee aanbieders. De grootte van en de machtsverhouding tussen de aanbieders zullen bepalen wie het uiteindelijk voor het zeggen heeft.

Wanneer er dus één aanbieder is – of slechts enkele aanbieders waarbij er één zeer duidelijk overheerst – dan heeft deze aanbieder alle macht en spreken we van prijsleiderschap van die aanbieder. In een markt van volkomen concurrentie zijn er geen ‘prijsleiders’ maar alleen maar ‘hoeveelheidsaanpassers’. Men moet de marktprijs als een gegeven accepteren omdat alle aanbieders te klein zijn om invloed uit te kunnen oefenen op de prijzen. In de volgende paragrafen worden alle marktvormen nader besproken.

Volkomen concurrentie: kosten, opbrengsten en winst

In een markt van volkomen concurrentie hebben we te maken met:

• veel aanbieders;
• een homogeen product;
• een transparante markt;
• eenvoudige toetredingsmogelijkheden;
• gelijke machtsverhoudingen.

Eerder zagen we al dat een dergelijke markt nauwelijks zal voorkomen. Een voorbeeld van een markt van (bijna) volkomen concurrentie is de bloemenveiling.

Bij een markt van volkomen concurrentie veronderstellen we dat alle aanbieders hetzelfde product aanbieden tegen eenzelfde marktprijs. Deze marktprijs is ontstaan vanuit de vraag- en aanbod- curve. Omdat alle bedrijven identiek zijn in deze markt, kennen zij alle eenzelfde kostenstructuur.

Figuur 1: vraag- en aanbodcurve, MK-GTK en winst bij Q1

Vraag en aanbod leiden tot een evenwichtsprijs (Pe1). De hoeveelheid die geproduceerd wordt, is de hoeveelheid waar de marginale kosten (MK) en marginale opbrengsten (MO) aan elkaar gelijk zijn (Q1).
In bovenstaande grafiek valt af te lezen dat er door ieder bedrijf winst wordt gemaakt. In deze markt van volkomen concurrentie trekt dat nieuwe aanbieders aan. Als gevolg hiervan zal de aanbodscurve naar rechts verschuiven, wat leidt tot een daling van de marktprijs en dus ook een daling van de winst.

Figuur 2: verschuiving van de curven door nieuwe toetreders

Zolang er door de aanbieders winst wordt gemaakt, zullen er nieuwe aanbieders blijven toetreden tot de markt. Dit zal net zolang doorgaan totdat de winst is gereduceerd tot nul. Zodra er geen winst meer wordt gemaakt, zullen er geen nieuwe toetreders meer komen.

Figuur 3: verschuiving van de curven waarbij de winst is gereduceerd tot nul

Wat opvalt in bovenstaande grafiek is dat er nu precies de hoeveelheid wordt geproduceerd waarbij de GTK het laagst zijn. Deze productieomvang heet het bedrijfsoptimum. De concurrentie heeft ertoe geleid dat alle bedrijven optimaal efficiënt produceren.

Net zoals de aanwezigheid van winsten leidt tot nieuwe toetreders in de markt, zal de aanwezigheid van verliezen leiden tot uittreders in de markt. Ook hier zal uiteindelijk het verlies reduceren tot nul.

In de markt van volkomen concurrentie geldt dus:

• bedrijfsoptimum: het punt waar de gemiddelde totale kosten (GTK) het laagst zijn.
• maximale winst: wanneer de marginale opbrengsten en kosten gelijk zijn (MO = MK).
• break-evenpunt (BEP): het punt waar de gemiddelde opbrengst en de gemiddelde totale kosten aan elkaar gelijk zijn (GO = GTK).

maximale omzet: wanneer maximale productiecapaciteit is bereikt (ervan uitgaande dat de MO constant blijven). Let op: het bovenstaande geldt uiteraard alléén in de (theoretische) situatie van volkomen concurrentie. In de werkelijke economie zal van een 100% volkomen concurrentie nooit sprake zijn.